Si estás considerando la posibilidad de vender una propiedad, casa, departamento o terreno, lo primero que debes hacer es conocer el mercado inmobiliario de la zona, la oferta y demanda, para poder determinar el precio adecuado de promoción, y el precio mas probable de cierre, según el plazo de venta objetivo.


El método que consideramos más adecuado y confiable para poder realizar una estimación de precio es el denominado “Análisis comparativo de Mercado” o ACM. Este método consiste en buscar comparables similares, o dicho en otras palabras, consiste en buscar inmuebles de similares características en venta en la misma zona, o en colonias cercanas.


Vale comentar que si bien puede aplicarse el mismo análisis para departamentos, casas, o terrenos, el método o proceso para según sea el tipo de inmueble es diferente. En el caso de terrenos, si el mismo no tiene construcción, o la misma es muy antigua, posiblemente sea conveniente considerar para el precio de venta del terreno, el valor que el mismo tendría para un potencial desarrollo inmobiliario. Si fuera este el caso, recomendaríamos no utilizar el método comparativo, ya que el valor lo dará la ubicación, características y uso de suelo del terreno. Por tal motivo dos terrenos de la misma superficie y características ubicados en la misma zona, podrían variar considerablemente de precio si el uso de suelo de uno permite construir 3 niveles y el otro 5 niveles. Ademas hay otras variables como la intensidad de construcción, y el número de viviendas permitidas, que pueden implicar en grandes variaciones de precios dentro de terrenos ubicados en la misma colonia. Si el inmueble en venta, fuera una casa, el análisis es un poco mas complejo que para un departamento, ya que se deben considerar dos variables, el terreno y la construcción.

Para simplificar entonces, y poder explicar el método de forma mas sencilla, evaluaremos el caso de un departamento. Resumidamente los pasos para realizar un ACM que determine el precio de promoción y venta recomendado para un departamento son:

1) Seleccionar los portales inmobiliarios donde buscaremos comparables confiables: Recomendamos utilizar inmuebles24.com y Metroscubicos.com


2) Buscar los comparables: Recomendamos buscar al menos 6 o 7, para finalmente filtrando y eliminando, para obtener idealmente al menos 4 que más se asemejen al departamento a evaluar, de acuerdo a su relevancia y similitud.


3) Criterio de selección en orden de importancia:
a. Ubicación (Misma colonia, colonias limítrofes). Seleccionar los más cercanos, o con similares características en cuanto a la ubicación.
b. Superficie: Ya que lo más importante del análisis será determinar precios por metro cuadrado, deberemos elegir comparables con superficies similares, ejemplo +/- 15%, si el departamento en estudio tiene 100 m2, debemos comparar solo con departamentos en venta de 85 m2 a 115 m2.
c. Antigüedad: Se recomienda seleccionar comparables con una antigüedad y calidad de construcción similar. Si el inmueble tiene por ejemplo 8 años, buscar comparables de +/- 3 años, por ejemplo 5 a 11 años.
d. Otros factores: Áreas Comunes como amenidades, derechos de uso de estacionamientos, bodegas, etc: En caso de que nuestro inmueble tenga características diferentes en estos aspectos, se debe realizar los ajustes necesarios.

4) Selección de comparables: Normalmente cuando nos encontramos con un mercado con una oferta alta, no tendremos problema en encontrar varios comparables. Asumiendo que todos ellos son similares en cuanto a sus características (numero recámaras, baños, calidad construcción=, para la elección de la lista final de comparables, el criterio debería ser la similitud, y la uniformidad de precios. Se recomienda eliminar los extremos (Ejemplo departamento a precios muy bajos, o precios muy altos).

5) Otros factores y variables empíricas a considerar para aumentar la confiabilidad del estudio:
a. Que el promedio de las variables (superficie, antigüedad) de los comparables sea similar el inmueble bajo estudio.
b. Baja dispersión: Que no haya mucha diferencia en los precios promedio por metro cuadrado de cada comparables (lo ideal sería diferencias menores al 10%, y máximo 20%).
c. Ajustes: Para que el estudio sea mas confiable debes usar factores de ajuste. Ejemplo si se compara con departamentos en edificios más nuevos o antiguos, considerar 1% a 1.5% de depreciación anual.
d. Factor de negociación. Puede variar de 0 a 20%. ¿Pero de qué depende? De la oferta y demanda de la zona, y de la situación global del mercado inmobiliario y la economía. Podemos obtener algo de información que nos ayude a inferir el factor de la oferta en los avisos publicitarios. En varios portales, como inmuebles24, se da información del tiempo que llevan los inmuebles en venta. A mayor tiempo promedio, mayor dificultad para vender, con lo cual podemos inferir que para poder cerrar una operación, será necesario bajar mucho mas el precio, respecto al publicado. Otra fuente de información son las ofertas de precio más bajo.
e. Superficie cubierta vs Superficie descubierta: Para el análisis es conveniente considerar solo la superficie habitable. Los balcones o terrazas, son áreas descubiertas (no habitables) que normalmente representan un plus o beneficio adicional, pero cuyo valor podría ser desde 0 a un porcentaje mucho menor del valor de la superficie cubierta. Entre 0 y 20% es un rango de factor de ponderación normal a considerar para un área descubierta. Ejemplo si el precio por metro cuadrado habitable de tu departamento fuera $ 50 mil, entonces el precio por metro cuadrado de la terraza o balcón podria ser de 0 a $ 10 mil por m2.

6) Paso final es colocar todos los comparables en una tabla excel, donde podemos ver el resultado de precio promedio por metro cuadrado, factores de ajuste propuestos, y precio por metro cuadrado ajustado según características.

7) El precio de promoción adecuado se obtendrá multiplicando la superficie habitable de nuestro departamento por el precio promedio por metro cuadrado ajustado.


Conclusión: podemos hacer un estudio preliminar de mercado siguiendo los pasos de este artículo, lo cual nos podrá dar una idea del rango de precio de mercado al cual podremos vender nuestro departamento. No obstante esto, recomendamos solicitar un avalúo o estudio de mercado profesional.

Un broker o agente inmobiliario certificado, será el profesional más adecuado para poder asesorarte sobre los factores a considerar para vender tu departamento y determinar el precio más probable de venta. FINDERS ofrece estudios de mercado inmobiliario por el método comparativo de mercado sin costo (válido solo para inmuebles ubicados en CDMX, que tengan un valor superior a $ 2 Millones, y se encuentren dentro de nuestra zona de cobertura). Contactanos sin compromiso para una pre-evaluación: [email protected] – 55-1333-4881.

Ing. Martín Alonso.

Director General

FINDERS – Inmobiliaria en CDMX.

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